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Come acquistare casa - Mini Guida

Proposta d'acquisto
Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale è quello di formulare una proposta d'acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto.
Se vi siete avvalsi di un mediatore, l'agente immobiliare compilerà il modulo in vostra presenza, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.
Se il venditore accetterà le vostre condizioni (accettazione scritta) le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita come è stato stabilito nella proposta e il venditore incasserà il vostro assegno che diventerà caparra confirmatoria. 
In caso di manacata accettazione l'agente immobiliare vi restituirà la somma versata. 
Prima di firmare la proposta: 
1. accertatevi che il modulo di proposta di acquisto  contenga l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione al ruolo;
2. intestate la proposta e il relativo assegno al venditore e non all'agente immobiliare;
3. indicate la data del compromesso almeno 30 giorni successivi all'accettazione della proposta se per l'acquisto dovete chiedere un mutuo;
4. in caso di richiesta di un mutuo, fate inserire la clausola “proposta valida salvo accettazione mutuo”;
5. stabilite in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.
Caparra
Solitamente, nella formulazione della proposta per l'acquisto di un immobile, si come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.
La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.
Vediamo la differenza tra i tipi di caparra e acconto: 
caparra confirmatoria: viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta. La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo);
caparra penitenziale: è una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni;
acconto: è solo una sommache viene imputata al prezzo concordatoe che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.
Compromesso
Il compromesso (detto anche contratto preliminare di compravendita) è un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) e nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella proposta d'acquisto.
Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento e la diata di stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile. Inoltre deve essere indicato che l'appartamento sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico.
Visura catastale
Se il vostro immobile è stato regolarmente denunciato in catasto possiamo richiedere all'ufficio competente la visura catastale. Questo documento ci occorre per rilevare tutti i dati relativi all'immobile e la “rendita catastale” assegnata che è necessaria per il pagamento dell'imposta di registro o della TASI.
Chiunque può recarsi in catasto e richiedere la visura di un fabbricato e la sua planimetria. È un'operazione abbastanza semplice, ma che può portarvi via molto tempo, considerando il viaggio in catasto, la fila ecc.
Oggi, grazie alla collaborazione fra Agenzia del Territorio e Poste Italiane, è possibile far richiesta per telefono o sul sito delle Poste e ricevere a domicilio la visura catastale di un immobile ubicato in tutta Italia. Se invece ci occorre solo la rendita catastaledel nostro appartamento è posibile consultarla gratuitamente sul sito dell'Agenzia del Territorio.
Rogito notarile
Il rogito notarile è l'atto conclusivo della compravendita e viene stipulato davanti al notaio e alle parti interessate (venditore ed acquirente).
Il notaio effettua preliminarmente tutte le verifiche relative all'immobile oggetto di compravendita (visure catastali, visure ipotecarie, ecc.), redige l'atto che viene firmato in sua presenza e poi effettua la registrazione versando le imposte relative, la trascrizione in conservatoria e la voltura catastale.
Spesso con l'atto di compravendita viene firmato anche l'atto di mutuo e successivamente a questa operazione il notaio provvederùà all'iscrizione ipotecaria a favore della banca erogante. Al momento del rogito avviene il pagamento del prezzo e vengono saldati i costi notarili. Il venditore deve provvedere entro 48 ore a fare la comunicazione di cessione di fabbricato.
Costi notarili
Quando si acquista casa e si richiede un mutuo bisogna tenere in considerazione i costi notarili occorrenti.
Gli onorari per i due atti (atto di compravendita e atto di mutuo) e le imposte dovute allo Stato (registro – iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante.
Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere un preventivo dettagliato dei vari costi. Il compito del notaion è quello di verificare la libertà dell'immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.) che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca. Per questo il professionista deve eseguire le ricerche (visure ipotecarie) presso l'ufficio dei registri immobiliari. Inoltre deve verificare che l'immobile sia regolarmente accatastato e che non siano stati commessi abusi edilizi.
Cessione fabbricato
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un periodo superiore a 1 mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, ha l'obbligo di comunicare all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell'immobile la sua esatta ubicazione nonche le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assumela disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che il cedente deve richiedere al cessionario.
La comunicazione di cessione fabbricato comporta la compilazione di un modulo che va presentato al commissario locale di Pubblica Sicurezza o, nel caso questo non sia presente  (come spesso accade nelle piccole cittadine) presso l'ufficio competente del comune; in alternativa il modulo compilato può essere inviato a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sempre entro il termine di 48 ore dalla consegna dell'unità immobiliare. Nel caso in cui l'immobile sia occupato da più di una persona, andrà presentata una comunicazione di cessione fabbricato per ognuna di esse, a meno che facciano parte dello stesso nucleo familiare: in tal caso è sufficiente  “denunciare” il solo capo famiglia.
Le imposte per l'acquisto della prima casa
In caso di acquisto della “Prima casa” sono previste una serie di agevolazioni:
l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva, chi compra dovrà pagare l'Iva con aliquota ridotta al 4% al posto del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 200 euro ciascuna. Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva, l'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 2% al posto del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 50 euro.
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa riguardano:
La natura dell'immobile acquistato. Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”. Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq).
L'ubicazione dell'immobile acquistato.
L'immobile deve essere ubicato:
nel comune di residenza dell'acquirente;
nel comune in cui, entro 18 mesi, l'acquirente stabilirà la propria residenza;
nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;
nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro;
nel caso in cui l'acquirentesia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE).
L'immobile può essere acquistato come prima casain qualsiasi comune del territorio italiano.
L'acquirente nell'atto deve dichiarare:
di non essere titolare, esclusivo o in agevolazioni comunione col coniuge, di diritti di proprità, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti “prima casa” può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni.
Decadenza delle agevolazioni
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
non trasferisce entro 18 mesi la residenzanel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
Se si vende e si riacquista la “prima casa”
Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito d'imposta costituito dal recupero dell'imposta di registro o dall'Iva versata al momento dell'acquisto del primo immobile. Il tutto alle seguenti condizioni:
1) il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente ;
2) il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;
3) se la verità è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

Proposta d'acquisto

Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale è quello di formulare una proposta d'acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto.
Se vi siete avvalsi di un mediatore, l'agente immobiliare compilerà il modulo in vostra presenza, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.Se il venditore accetterà le vostre condizioni (accettazione scritta) le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita come è stato stabilito nella proposta e il venditore incasserà il vostro assegno che diventerà caparra confirmatoria. 
In caso di mancata accettazione l'agente immobiliare vi restituirà la somma versata. 

Prima di firmare la proposta: 

  • accertatevi che il modulo di proposta di acquisto  contenga l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione al ruolo;
  • intestate la proposta e il relativo assegno al venditore e non all'agente immobiliare;
  • indicate la data del compromesso almeno 30 giorni successivi all'accettazione della proposta se per l'acquisto dovete chiedere un mutuo;
  • in caso di richiesta di un mutuo, fate inserire la clausola “proposta valida salvo accettazione mutuo”;
  • stabilite in forma scritta l'importo totale della provvigione da riconoscere all'agente immobiliare.

Caparra

Solitamente, nella formulazione della proposta per l'acquisto di un immobile, si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.
La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.


Vediamo la differenza tra i tipi di caparra e acconto: 

  • caparra confirmatoria: viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta. La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo);
  • caparra penitenziale: è una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni;
  • acconto: è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.

Compromesso

Il compromesso (detto anche contratto preliminare di compravendita) è un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) e nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella proposta d'acquisto.
Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento e la diata di stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile. Inoltre deve essere indicato che l'appartamento sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico.


Visura catastale

Se il vostro immobile è stato regolarmente denunciato in catasto possiamo richiedere all'ufficio competente la visura catastale. Questo documento ci occorre per rilevare tutti i dati relativi all'immobile e la “rendita catastale” assegnata che è necessaria per il pagamento dell'imposta di registro o della TASI.
Chiunque può recarsi in catasto e richiedere la visura di un fabbricato e la sua planimetria. È un'operazione abbastanza semplice, ma che può portarvi via molto tempo, considerando il viaggio in catasto, la fila ecc.
Oggi, grazie alla collaborazione fra Agenzia del Territorio e Poste Italiane, è possibile far richiesta per telefono o sul sito delle Poste e ricevere a domicilio la visura catastale di un immobile ubicato in tutta Italia. Se invece ci occorre solo la rendita catastale del nostro appartamento è possibile consultarla gratuitamente sul sito dell'Agenzia del Territorio.


Rogito notarile

Il rogito notarile è l'atto conclusivo della compravendita e viene stipulato davanti al notaio e alle parti interessate (venditore ed acquirente).
Il notaio effettua preliminarmente tutte le verifiche relative all'immobile oggetto di compravendita (visure catastali, visure ipotecarie, ecc.), redige l'atto che viene firmato in sua presenza e poi effettua la registrazione versando le imposte relative, la trascrizione in conservatoria e la voltura catastale.
Spesso con l'atto di compravendita viene firmato anche l'atto di mutuo e successivamente a questa operazione il notaio provvederà all'iscrizione ipotecaria a favore della banca erogante. Al momento del rogito avviene il pagamento del prezzo e vengono saldati i costi notarili. Il venditore deve provvedere entro 48 ore a fare la comunicazione di cessione di fabbricato.


Costi notarili

Quando si acquista casa e si richiede un mutuo bisogna tenere in considerazione i costi notarili occorrenti.
Gli onorari per i due atti (atto di compravendita e atto di mutuo) e le imposte dovute allo Stato (registro – iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante.
Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere un preventivo dettagliato dei vari costi. Il compito del notaio è quello di verificare la libertà dell'immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.) che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca. Per questo il professionista deve eseguire le ricerche (visure ipotecarie) presso l'ufficio dei registri immobiliari. Inoltre deve verificare che l'immobile sia regolarmente accatastato e che non siano stati commessi abusi edilizi.


Cessione fabbricato

Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un periodo superiore a 1 mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, ha l'obbligo di comunicare all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell'immobile la sua esatta ubicazione nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che il cedente deve richiedere al cessionario.
La comunicazione di cessione fabbricato comporta la compilazione di un modulo che va presentato al commissario locale di Pubblica Sicurezza o, nel caso questo non sia presente  (come spesso accade nelle piccole cittadine) presso l'ufficio competente del comune; in alternativa il modulo compilato può essere inviato a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sempre entro il termine di 48 ore dalla consegna dell'unità immobiliare. Nel caso in cui l'immobile sia occupato da più di una persona, andrà presentata una comunicazione di cessione fabbricato per ognuna di esse, a meno che facciano parte dello stesso nucleo familiare: in tal caso è sufficiente  “denunciare” il solo capo famiglia.


Le imposte per l'acquisto della prima casa

In caso di acquisto della “Prima casa” sono previste una serie di agevolazioni:

  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva, chi compra dovrà pagare l'Iva con aliquota ridotta al 4% al posto del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 200 euro ciascuna. Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva, l'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 2% al posto del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 50 euro.
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa riguardano:
la natura dell'immobile acquistato. Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”. Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq).
L'ubicazione dell'immobile acquistato.

L'immobile deve essere ubicato:

  • nel comune di residenza dell'acquirente;
  • nel comune in cui, entro 18 mesi, l'acquirente stabilirà la propria residenza;
  • nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;
  • nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro;nel caso in cui l'acquirentesia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE).

L'immobile può essere acquistato come prima casain qualsiasi comune del territorio italiano.

L'acquirente nell'atto deve dichiarare:

  • di non essere titolare, esclusivo o in agevolazioni comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
  • qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.

 

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti “prima casa” può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni.

Decadenza delle agevolazioni

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.

Se si vende e si riacquista la “prima casa”

Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito d'imposta costituito dal recupero dell'imposta di registro o dall'Iva versata al momento dell'acquisto del primo immobile. Il tutto alle seguenti condizioni:

  • il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente;
  • il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;
  • se la verità è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

 

 

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